근저당, 저당권 등 부동산 거래를 할 때 많이 들을 수 있는 용어이지만, 일상생활에서는 자주 사용하지 않기 때문에 두 용어의 의미를 혼동하거나 다르게 이해하고 있는 사람들이 많습니다. 이 글에는 근저당의 뜻을 쉽게 설명해 드리며, 근저당권과 저당권의 차이, 전세계약시 주의해야 할 점을 포함하고 있습니다. 전세계약을 앞두고 있는 분들은, 이 글을 끝까지 읽으시면 도움이 되실 것입니다.
저당권이란?
저당권은 금융기관(은행 등 대출을 해주는 채권자)에서 돈을 빌려주는 대신, 대출자(채무자)의 부동산(아파트, 건물, 토지 등)을 담보로 하여 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 권리입니다.
즉, 돈을 빌릴 때 담보로 잡은 대상에 대해 저당권을 설정하여, 채무자가 대출받은 돈을 제대로 돌려받지 못할 것을 대비하는 것입니다.
부동산의 경우 저당권을 설정하게 되면 등기부등본산에 기재되며, 채무를 변제받지 못할 경우에 해당 담보물에 대해 경매신청이 가능합니다.
또한, 채권가 다수인 경우 담보에 대한 저당권 설정이 빠른 순서대로 먼저 배당을 받는 ‘우선변제권’을 갖게 됩니다.
저당권은 빌려준 돈인 채권액만큼만 설정이 가능하며, 채무자가 돈을 갚거나 추가적인 대출을 받을 경우 저당권 금액을 새로 설정해야 합니다.
정리하면, 저당권은 채무자가 돈을 빌린 후 제대로 갚지 않을 경우 채권자는 손해를 볼 수밖에 없기 때문에, 채권자는 ‘저당권’ 설정을 통해 빌려준 돈을 회수할 수 있는 장치를 마련하는 것이라고 할 수 있습니다.
근저당권이란? (저당권과 차이)
근저당권은 저당권의 한 종류이며, 근저당권의 사전적 의미는 다음과 같습니다.
“계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권”을 의미합니다. (민법, 제357조)
보다 쉽게 설명하면, 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 ‘일정 한도’ 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것이 ‘근저당권’인 것입니다.
여기에서 ‘일정 한도’는 ‘채권 최고액’이라고 하며, 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권 금액의 120 ~ 130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.
빌린 돈보다 더 많은 금액을 근저당권으로 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않을 수 있으며, 주택담보대출 등 장기적인 대출계약인 경우 중간에 변수가 많아짐에 따라 저당권을 계속 새로 설정해주는 행정적인 소요를 줄일 수 있습니다.
참고로, 주택담보대출 시 은행에서는 해당 담보물에 대해 근저당권을 설정하며, 등기부등본에 근저당권 설정 내역이 기록됩니다.
즉, 등기부등본상 근저당권 설정 시 채권 금액은 채권 최고액 기준으로 반영되며, 채권 최고액 내에서는 대출을 갚거나, 추가적인 대출을 받더라도 등기부등본 상 변동은 없습니다.
근저당권과 저당권의 차이
저당권은 대출받은 원금 및 이자 외에 위약금(채무자가 대출을 상환하지 못했을 때 채권자에게 주기로 약속한 금전) 및 손해배상금(빌려준 돈을 돌려받아 운용했다면 얻을 수 있는 예상 금액), 저당권 실행 비용(담보물 처분 과정에서 생기는 경매 수수료 등 부대비용)까지 설정이 가능합니다.
하지만, 근저당권은 저당권과 달리 저당권을 실행하는데 드는 비용을 반영할 수 없습니다.
다만, 근저당권의 경우 손해배상금에 대한 회수 기한을 제한하지 않기 때문에, 채무자가 빚을 상환하기로 약속한 시점이 지나도 손해배상금을 받을 수 있습니다.(단, 손해배상금이 채권 최고액보다는 적어야 합니다.)
전세계약 시 근저당 설정 매물 주의사항
전세계약을 통해 주택을 임차할 경우 근저당과 관련하여 주의해야 할 것이 있습니다.
전세계약 전에 등기부등본에 기재된 채권 최고액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다.
만약, 채권 최고액과 전세보증금을 더한 금액이 70% 이상일 경우 전세보증금을 떼일 수 있는 가능성이 높습니다.
예를 들어, 매매가 1억 원인 오피스텔을 집주인이 6천만 원을 대출받아 구매하였다면, 채권 최고액이 7,200만원 정도로 설정되어 있을 것입니다.
이런 오피스텔에 전세보증금을 주고 들어갔다가, 오피스텔이 경매로 넘어갈 경우 낙찰 금액에서 은행이 먼저 채권금액을 회수하고 남은 돈에서 보증금을 돌려받게 됩니다.
일반적으로, 1억원 매매가의 오피스텔은 그보다 낮은 가격으로 낙찰되는 경우가 많기 때문에, 은행 대출인 6천만원을 먼저 변제하고 나면 남는 돈은 계약했던 전세금보다 낮을 수밖에 없습니다.
이 외에도 과거의 압류 및 가압류 이력, 근저당 설정이 여러 곳에서 있을 경우 등이 있는 매물이라면 피하는 것이 좋습니다.
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위와 같이 근저당에 대한 뜻을 최대한 쉽게 설명드렸으며, 근저당권과 저당권의 차이에 대해서도 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.
