오는 2025년 7월 1일부터 금융당국이 가계대출 규제를 강화하는 ‘스트레스 DSR 3단계’를 시행합니다. 대출을 고려 중인 분들에겐 꽤 큰 변화가 될 수 있죠. 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어들 수 있으니, 지금부터 그 내용을 꼭 알아두는 게 좋습니다.
3줄 요약
- 스트레스 DSR 3단계는 가상의 금리 상승 시나리오를 적용해 대출 한도를 더욱 엄격하게 계산합니다.
- 대상이 넓어지고 스트레스 금리도 최대치로 적용되며, 특히 변동금리 대출이나 고소득 신용대출자의 영향이 큽니다.
- 기존 대출자는 영향이 없지만, 7월 1일 이후 대출은 스트레스 DSR 3단계가 적용되기 때문에 신규 대출 계획이 있다면 시행 전 실행과 함께 비교·상담을 받아보시길 추천 드립니다.
스트레스 DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)은 연간 갚아야 할 원리금이 연소득에서 차지하는 비율입니다. 예를 들어 연소득이 5,000만원인 사람이 매년 2,500만원씩 대출을 상환한다면, DSR은 50%입니다. 금융사는 이 비율을 보고, 그 사람이 대출을 더 받아도 될지 판단하죠.
그런데 여기에 ‘스트레스 DSR’이라는 개념이 등장합니다. 바로, 금리가 오를 경우에도 그 사람이 대출을 감당할 수 있을지 미리 가정하고 계산하는 방식입니다. 즉, 대출자의 상환능력을 더 보수적으로 보자는 취지입니다. 여기서 말하는 ‘스트레스 금리’는 실제 이자율에 붙는 건 아니고, 오로지 계산용으로만 사용됩니다.
이번 스트레스 DSR 3단계에선 이 스트레스 금리를 1.50%까지 적용할 예정입니다. 즉, 실제 금리가 4.5%라면 대출 한도 계산 시에는 6.0%로 본다는 뜻이죠.
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스트레스 DSR 3단계에서는 어떤 점이 달라지나요?
이번 3단계에서 가장 큰 변화는 두 가지입니다. 하나는 스트레스 금리가 100% 전면 반영된다는 것이고, 다른 하나는 적용 대상이 거의 전 금융권으로 넓어진다는 점입니다.
기존에는 주택담보대출 중심으로 규제가 적용됐다면, 이제는 신용대출, 기타 대출까지 대부분 포함됩니다. 특히 1억원이 넘는 신용대출, 변동금리 또는 고정금리 기간이 짧은 대출은 스트레스 금리 100% 적용 대상입니다.
예외도 있습니다. 보금자리론, 디딤돌대출, 전세자금대출, 중도금/이주비 대출, 그리고 1억원 이하 대출은 적용 대상이 아닙니다. 또한 지방 주택담보대출은 6개월간 스트레스 금리를 0.75%로 유예합니다.
이번 개편으로 가장 큰 타격을 받는 건 금리 변동 위험이 높은 대출입니다. 예를 들어, 변동금리로 주담대를 받거나, 만기가 3년 미만인 신용대출은 스트레스 금리가 전액 적용되므로 DSR이 확 올라가고, 결국 대출 한도는 줄어들게 됩니다.
스트레스 DSR 단계별 변화 요약: 1단계부터 3단계까지
이 제도는 갑자기 확 바뀐 건 아닙니다. 2024년 2월부터 순차적으로 단계가 나눠졌고, 3단계는 마지막 퍼즐이라고 보면 됩니다.
| 구분 | 1단계 (2024.2) | 2단계 (2024.9) | 3단계 (2025.7) |
|---|---|---|---|
| 적용 범위 | 은행권 주담대 | + 신용대출 | + 기타대출 |
| 금리 반영률 | 25% (0.38%) | 50% (0.75%) | 100% (1.50%) |
| 적용 기관 | 은행권만 | 은행 + 2금융권 | 전체 확대 |
실제 대출 한도, 얼마나 줄어드나?
아래 표는 연소득 5,000만원과 1억원 차주가 수도권과 비수도권에서 주택담보대출(변동형)을 받을 경우, 스트레스 DSR 2단계 대비 3단계 적용 시 예상되는 대출 한도 변화를 비교한 것입니다. (30년 만기, 원리금 균등 상환, 금리 4.2 가정)
| 구분 (소득 / 지역) | 대출 유형 | 2단계 (2024.9) 예상 한도 | 3단계 (2025.7) 예상 한도 | 2단계 대비 3단계 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 연소득 1억원 / 수도권 | 주택담보대출 (변동형) | 5.9억원 | 5.7억원 | 약 1.9천만원 감소 |
| 연소득 5천만원 / 수도권 | 주택담보대출 (변동형) | 3.0억원 | 2.9억원 | 약 1천만원 감소 |
| 연소득 1억원 / 비수도권 | 주택담보대출 (변동형) | (2단계 수준 유지) | (2단계 수준 유지) | 변동 없음 (6개월 유예) |
| 연소득 5천만원 / 비수도권 | 주택담보대출 (변동형) | (2단계 수준 유지) | (2단계 수준 유지) | 변동 없음 (6개월 유예) |
참고사항
- 수도권 주택담보대출의 경우, 스트레스 DSR 시행 전 약 6억 9,800만원이었던 연소득 1억원 차주의 대출 한도는 3단계 적용 시 약 5억 8,700만원으로, 시행 전 대비 약 1억 1,100만원 감소하는 것으로 나타났습니다.
- 지방 주택담보대출은 6개월 유예로 인해 2단계 스트레스 금리(0.75)가 유지되므로, 현재(2단계)와 비교하여 대출 한도에 변동이 없을 것으로 예상됩니다. 표의 ‘(2단계 수준 유지)’는 2단계 적용 시의 한도가 3단계에서도 동일하게 유지됨을 의미합니다.
미리 준비하려면 어떻게 해야 할까?
이 제도가 시행되는 시점은 2025년 7월 1일입니다. 하지만 6월 30일 전에 대출을 실행하면 이전 규정인 2단계 기준이 적용되기 때문에, 대출 계획이 있다면 지금이 움직일 타이밍입니다.
그 외에도 고려할 점은 많습니다. 은행별로 스트레스 DSR 계산 방식에 차이가 있을 수 있으니 여러 금융기관을 비교해보고, 전문 상담사와 미리 상의하는 게 좋습니다. 특히 대출로 내 집을 사거나 전세 자금을 마련하려는 분들은 자금 계획을 다시 짜야 할 수도 있습니다.
마지막으로, 제도 시행 직전엔 대출 수요가 몰리며 심사 기준이 더 깐깐해질 수 있습니다. ‘남들 다 움직일 때’보다는 한 발 먼저 움직이는 것이 유리할 수 있습니다. 대출을 처음 받거나 신용이 좀 낮은 편이라면 대출상담사를 통해 금융사별 최적의 대출 조건을 찾는 것도 좋은 방법입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 모든 대출에 다 적용되나요?
A. 아니요. 1억원 이하 대출, 전세대출, 정책성 대출 등 일부는 스트레스 DSR에서 제외됩니다.
Q. 스트레스 금리는 실제 이자에 반영되나요?
A. 아닙니다. 한도 계산용일 뿐, 실제 대출이자에는 영향을 주지 않습니다.
Q. 지방 주담대는 왜 유예되나요?
A. 지방 가계부채 증가세가 둔화된 점을 고려해 일시적으로 완화 조치한 것입니다.
Q. 내 대출 한도가 얼마나 줄어들지 알 수 있나요?
A. 정확한 수치는 개인 소득, 부채, 대출 조건 등에 따라 달라지므로 은행이나 대출모집인의 시뮬레이션 상담을 받아보는 것이 가장 정확합니다.
위와 같이 2025년 7월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계에 대해 알아보았습니다. 대출을 앞두고 있다면 이 글을 참고하여 스트레스 DSR 3단계가 시행되기 전에 대출을 받아두시는 것을 추천 드립니다.